Покупка квартиры может осуществляться на первичном и вторичном рынках недвижимости. В зависимости от того, как и у кого, вы приобретаете квартиру, список документов, подлежащих проверки, значительно отличается. К сожалению, следует констатировать, что в случае если Вас хотят обмануть это будет сделано, защититься на 100 % невозможно, однако чем большим объемом полезной информации обладает человек, тем сложнее его обмануть.
Например, при приобретении квартиры в новостройке, необходимо особое внимание уделить правоустанавливающим документам и истории Застройщика. При покупке квартиры на вторичном рынке недвижимости, требуется проверка, желательно юристом, истории самой квартиры.
При оформлении покупки квартиры важно учитывать все стороны покупки квартиры, все стадии процедуры. В настоящее время строительные, инвестиционные и риэлтерские компании предлагают приобрести квартиры в новых домах именно по предварительному договору, а также пользуются большим спросом, так называемые договора ЖСК, инвестиционные договора и некоторые другие, таким образом, в своем большинстве продавцы пытаются всеми возможными способами уйти от договора купли-продажи, закона о защите прав потребителей, которые предоставляют защиту гражданину-покупателю, который приобретает недвижимость без цели продажи.
Итак, прежде всего, необходимо убедиться в том, что продаваемый объект недвижимости существует физически и оформлен документально. Первое проверить просто — достаточно осмотреть объект и увидеть, что он собой представляет и каково его реальное состояние. Далее следует сопоставить увиденный вами объект недвижимости с его характеристикой в документах, ознакомиться с поэтажным планом и экспликацией. В этом документе обозначено все, что имеется в квартире. Планировка квартиры должна соответствовать документам. Встречаются случаи, когда в плане БТИ указана стена, а на самом деле ее нет, или в комнате появилась часть стены, «съевшая» пару кв. метров квартиры. Подобные нарушения могут привести к нежелательным последствиям.
Если это строящийся дом необходимо выяснить, кто является застройщиком, подрядчиком, генеральным подрядчиком (лучше, когда все это сочетается в одном юридическом лице). Необходимо иметь ввиду, что строительные компании зачастую имеют в своем распоряжении несколько компаний со схожими названиями (ООО «Строитель», ООО «Компания Строитель», ООО «строитель» и т.д.), юридически это совершенно разные компании, даже если генеральный директор и остальные работники одни и те же лица, это дает широкое поле для всевозможных действий которые максимально могу защитить основную компанию застройщика от любых притязаний со стороны покупателя и оставить покупателя и без денег и без квартиры.
Необходимо убедиться в том, что продавец (чаще всего в этой роли выступает риэлтерская или инвестиционная компания) является собственником продаваемого объекта недвижимости. Право собственности на объект недвижимости должно быть зарегистрировано надлежащим образом. Попросите представить подлинники правоустанавливающих документов на жилое помещение: свидетельство о праве собственности, а также документ, на основании которого это право было приобретено. В случае строящегося жилья, необходимо понять на каком праве и кому принадлежит земля под строящимся домом, согласовано-ли строительство (сегодня все чаще появляются многоэтажные «самострои», которые затем по решению суда подлежат демонтажу), если это инвестиционный контракт соответственно необходимо с ним ознакомиться и тщательным образом проверить все положения, в том числе те пункты, которые касаются взаиморасчетов сторон, например, может оказаться, что застройщику передается земля под застройку с условием передачи определенного перечня квартир после завершения строительства второй стороне, в этом списке может оказаться и Ваша квартира.
В договоре купли-продажи должны быть четко указаны данные, позволяющие определить недвижимое имущество по договору, т.е. конкретный адрес объекта недвижимости и основные характеристики объекта. При отсутствии таких данных договор будет считаться незаключенным.
Цена в договоре должна быть четко указана либо за весь объект недвижимого имущества, либо за квадратный метр. В договоре должно быть четко определено количество квадратных метров. В том случае, если цену в договоре определяют исходя из количества квадратных метров, должна быть указана цена одного квадратного метра.
Обязательно включите в договор условие о том, что продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на данный объект недвижимого имущества, т.е. эта квартира не должна быть заложена, не находится под арестом и т.п.
Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре (Федеральная служба регистрации, кадастра и картографии). При проверке документов на вторичном рынке недвижимости особое внимание стоит обратить, на историю квартиры, а так же подлинность предоставляемых документов и наличие прав продавцов при предыдущих сделках.
Например, при продаже квартиры Вам говорят о том, что в квартире остается зарегистрированным один человек и после передачи денег, регистрации договора он обязательно будет снят с регистрации или, в крайнем случае, Вы сможете самостоятельно его снять с регистрации как новый собственник, в том числе и с помощью суда, просто человек очень торопится продать и если не сейчас то он увеличит цену и уже будет долго ждать своего покупателя, к сожалению люди часто соглашаются. При таких обстоятельствах возможен вариант, при котором этого человека снять с регистрации будет нельзя никак, кроме как по его доброй воле и человек, купивший такую квартиру получает в добавок дополнительные и довольно серьезные проблемы.
Важна каждая деталь процесса покупки квартиры: любая невнимательность или халатность может привести к судебным разбирательствам, затянувшимся на многие годы.
Масса нормативных актов, солидный список государственных и муниципальных органов и учреждений, да еще и сумма сделки довольно велика, чтобы, махнув на юридические тонкости рукой, подписать неизвестно как составленное соглашение.
Стоит обратить особое внимание, что не стоит доверять проверку юридической чистоты приобретаемой квартиры риэлторам. Они не являются юристами, более того, большинство риэлторов заинтересованы в совершении сделки, при этом ее чистота, риски и все остальное не важно, окончательный расчет обычно происходит при получении зарегистрированных документов. Юрист в данном случае не заинтересован в сделке, поэтому он может беспристрастно рассматривать документы и изучать историю квартиры и в итоге советовать отказаться от приобретении данного объекта недвижимости. Кроме того, при правильном подходе юрист при сопровождении сделки моет существенно сократить расходы на проведение таковой, так риэлторы обычно не считаются с затратами клиента и почти всегда все документы делают через нотариуса, что не обязательно и никак не влияет на юридическую силу договора, который может быть составлен в простой письменной форме и будет иметь ту же силу, что и договор составленный у нотариуса, однако, юрист в таком договоре максимально защитит права своего клиента, в то время как нотариус заверит договор общего вида, конечно можно составить самостоятельно договор и заверить у нотариуса, однако такой вариант представляется максимально неэффективным и затратным.
При покупке первичного жилья очень часто в договоре обозначена обязанность покупателя оплатить коммунальные платежи за 6 месяцев до подписания договора или обязанность вступить в ТСЖ и многие другие пункты, которые существенно ущемляют права покупателя, однако в случае подписания такого договора покупатель обязан их выполнять и нести значительные траты, работа юриста с подобными документами может существенно уменьшить риски и объем неблагоприятных последствий.
Некоторые из обманов при приобретении недвижимости
1) Продажа квартир в малоэтажных домах, продается не квартира, а доля, после регистрации доли и заселении оказывается, что все документы оформлены как на индивидуальное строительство и соответственно мощности также выделены исходя из индивидуального жилого дома на одну семью, застройщик исчезает, либо игнорирует любые проблемы. При данных обстоятельствах либо людям самостоятельно удается решить все проблемы либо нет и во втором случае, возможно, все вплоть до сноса строения.
2) Афера с продажей жилья часто проводится мошенниками по поддельным документам. К сожалению, в наше время приобрести «пустые бланки» различных справок и договоров не составляет особого труда, как и подделать печати муниципальных или государственных организаций, которые выдают эти документы.
3) Квартиры по дубликатам настоящих, «чистых документов». Схема достаточно проста. В качестве посредников оформляют и регистрируют пакет документов на продаваемую жилплощадь и продают ее одному человеку. Но пакет собранных документов при оформлении этой «законной» сделки несколько раз дублируется. В результате квартира продается не один, а несколько раз. Фактическим владельцем квартиры считается гражданин, который купил ее раньше остальных обманутых покупателей.
4) Обман с продажей квартир может существовать и в таком варианте – покупателю показывается одна квартира, а в действительности мошенники оформляют документы купли/продажи на другую жилплощадь. Бывают случаи, что для такого обмана аферисты заменяют номера квартир во всем подъезде на момент проведения предпродажного осмотра жилья. В судебной практике даже зафиксированы случаи, когда заменялись номера домов и название улиц для проведения «квартирного обмана».
5) Одним из самых распространенных способов обмана остается афера с продажей квартиры, владелец которой уже является умершим на момент оформления сделки. Тогда наследники оспаривают свое право на жилье в суде, а покупатель остается без денег и без квартиры.
6) Еще одним изощренным способом мошенничества является признание сделки купли/продажи квартиры недействительной. Согласно российскому законодательству, бывший владелец недвижимости может в течение полугода оспорить в суде незаконность сделки. Для этого например, достаточно получить справку из медучреждения о своей частичной или полной недееспособности и сделка купли/продажи жилья будет считаться недействительной.
7) При заключении договора можно заведомо сделать одну или несколько ошибок, и тогда бывший владелец может предъявить претензии в суде по возврату сделки, если докажет наличие ошибок и свои «ущемленные» права на собственность.
Рассмотрев все вышеперечисленные распространенные схемы мошенничества с куплей/продажей квартир, можно сделать вывод, что в интересах самих участников сделок нужно тщательным образом проверять благонадежность своих партнеров-посредников. Ни в коем случае не следует соглашаться подписывать любые документы, не ознакомившись с ними.
8) Продажа квартир в предбанкротном состоянии, при такой продаже сделка может быть признана недействительной, при некоторых обстоятельствах, даже если она заключена за 6 месяцев до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом.
Если Вы не уверены в самой сделке и есть сомнения, лучше от нее отказаться, однако в случае «хочу не могу» возможно, обратиться в страховую компанию, для защиты от рисков при заключении сделок с куплей/продажей недвижимости, существует титульное страхование. Причем страховать квартиру или дом следует в момент заключения сделки о покупке жилья. Для этого компании-страховщику предоставляется полный пакет правоустанавливающих документов на владение жильем. В свою очередь, страховщик еще раз проверяет всю подлинность предоставленных ему документов, что является еще одной «защитой» от возможного риска быть обманутыми «квартирными аферистами».
В данной статье приведена лишь незначительная часть возможностей и многое имеет вероятностный характер, есть значительное количество мелочей, которые способны развернуть ситуацию на все 180 градусов, однако необходимо понимать, что сопровождение сделки по приобретению недвижимого имущества юристом крайне необходимо. Риски в таких сделках могут быть слишком высоки. Безусловно, все сказанное выше относится к добросовестному выполнению своих обязанностей юристом.
|
